|
Тема 6. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения
Учебные вопросы:
1. Содержание понятия «право собственности на жилое помещение».
2. Особенности изъятия жилого помещения у собственника в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
3. Право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственников жилых помещений в таком доме.
4. Право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственников комнат коммунальной квартиры в таком доме.
5. Правовые особенности вещных прав на жилые помещения.
1. Содержание понятия «право собственности на жилое помещение»
Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Жилищным кодексом.
Правомочие владения жилым помещением - это фактическое (реальное) обладание жилым помещением.
Правомочие пользования жилым помещением - это извлечение собственником практической пользы, дохода от принадлежащего ему жилого помещения.
Правомочие распоряжения жилым помещением - это право собственника определять его юридическую судьбу. Собственник имеет право совершить сделки по отчуждению принадлежащего ему жилого помещения в собственность другим лицам. В соответствии с положениями ч. 2 ст. 30 Жилищного кодекса, собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании.
Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
2. Особенности изъятия жилого помещения у собственника в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд
Кодекс детально регламентирует механизм изъятия у собственника жилого помещения путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Положения ст. 32 ЖК РФ конкретизируют положения ст. ст. 279 - 282 ГК РФ.
Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Решение об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме органом, принявшем решение об изъятии жилого помещения, о принятом данном решении, а также о дате государственной регистрации такого решения. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.
Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения
Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.
При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается:
1. рыночная стоимость жилого помещения;
2. убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, если иное не установлено соглашением с собственником жилого помещения.
По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение о возмездном изъятии жилого помещения за выкуп в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения в случае:
1. если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения;
2. если с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа.
Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления о выкупе жилого помещения.
Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок.
В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме. Данное изъятие для муниципальных нужд осуществляется по вышеизложенным правилам, которые не распространяются на жилые помещения, принадлежащие на праве собственности муниципальному образованию.
3. Право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственников жилых помещений в таком доме
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в данном доме.
К нему относятся помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе:
1. межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;
2. иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
3. земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Данная доля следует юридической судьбе права собственности на указанное помещение.
При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме указанная доля в праве общей собственности нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности предшествующего собственника такого помещения.
Собственник помещения в многоквартирном доме не имеет права:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Условия договора, в соответствии с которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Жилищный кодекс предусматривает условия при которых переустройство, реконструкция и (или) перепланировка жилого помещения не могут быть осуществлены без согласия собственников в многоквартирном доме. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие действия должны быть получены согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме. Если указанные действия не влекут изменения границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменения долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме, согласия собственников в многоквартирном доме не требуется.
4. Право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственников комнат коммунальной квартиры в таком доме
Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.
Право следования юридической судьбе комнаты в коммунальной квартире установлено также для доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты. Собственник комнаты в коммунальной квартире не имеет права:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;
2)отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.
При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника.
5. Правовые особенности вещных прав на жилые помещения
Жилищный кодекс ввел принципиальную новеллу, связанную с пользованием жилого помещения, предоставленного по завещательному отказу.
В соответствии со ст. 1137 ГК РФ завещательный отказ - это возложение завещателем на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнения за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности.
Статья 33 Жилищного кодекса устанавливает, что гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. По истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании.
Дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданином.
Право пользования жилым помещением, возникающее из завещательного отказа, может быть зарегистрировано по требованию гражданина - отказополучателя.
Аналогичные правовые условия пользования жилым помещением предусмотрены для граждан - пользователей жилого помещения на основании договора пожизненного содержания с иждивением, если иное не установлено данным договором.
Литература:
Нормативно - правовые акты: 1, 2, 3, 17, 44.
Основная: 1, 9, 13,19, 20
Дополнительная: 2, 6, 14, 21.
Контрольные вопросы:
1. Раскройте содержание правомочий владения, пользования и распоряжения в отношении жилого помещения, принадлежащего собственнику.
2. Охарактеризуйте процедуру изъятия жилого помещения у собственника в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
3. Что является объектом общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме?
4. Охарактеризуйте новеллы ЖК РФ в части правовых особенностей вещных прав на жилые помещения.
|
|