|
2. Аренда земельного участка
Право собственности на землю и вещные права на нее являются основными видами прав на землю, но не единственными. Помимо них существуют иные основания пользования земельными участками, не имеющими вещный характер.
К числу таковых относятся права на землю, основанные на обязательственных правоотношениях. Главными из таких обязательств являются арендные обязательства, согласно которым арендодатель обязуется передать арендатору на определенный срок на возмездных началах определенный договором аренды земельный участок, а арендатор обязуется использовать этот участок в соответствии с условиями этого договора (ст. ст. 606, 607 ГК РФ).
Особенностями обязательств как оснований прав на пользование земельными участками являются:
1) относительный характер данного вида правоотношений, поскольку они касаются не всех лиц, как это установлено законом относительно вещных прав на землю, а только тех, которые находятся в сфере действия данных обстоятельств;
2) свобода воли сторон обязательств, на основании которых возникает право на пользование земельным участком. Она предполагает добровольность заключения договора аренды земельного участка, и если этот договор был заключен под влиянием насилия или иных действий арендатора, парализующих волю арендодателя, то такой договор может быть признан в судебном порядке недействительным;3) договорный характер обязательств по использованию земельных участков;
4) отсутствие специальных решений уполномоченных государственных и муниципальных органов на право пользования земельными участками, как это имеет место при вещных правах на землю;
5) установленные законом форма и процедура оформления обязательств как основания возникновения права на землепользование. В частности, устная форма заключения договоров к земельным отношениям неприменима, и заключение сделок, имеющих земельно-правовое содержание, обставлено законом более усложненной формой по сравнению с иными видами сделок.
Договор аренды земельного участка заключатся в письменной форме. Кроме того, он подлежит государственной регистрации (ч. 2 ст. 609 ГК РФ). Постановлением Правительства от 19 марта 1992 года № 177 “Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения” утверждена форма договора аренды земель сельскохозяйственного назначения. 20 мая 1992 г. Государственным комитетом РФ по земельной политике был утвержден Порядок выдачи и регистрации договоров аренды земель сельскохозяйственного назначения, договоров временного пользования землей сельскохозяйственного назначения.
Разумеется, при принятии этих документов имелось в виду предоставление в аренду земель, находящихся в муниципальной или государственной собственности, поэтому и в постановлении договор аренды рассматривался как документ, удостоверяющий право на землю, а не просто как форма договора. При аренде земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной собственности, такая форма может быть также использована. После того как законодательством было предоставлено право сдавать в аренду земельные доли, была принята и форма договора предоставления в аренду земельной доли.
Государственная регистрация договора аренды земельного участка производится на основании ст. 131 ГК РФ “Государственная регистрация недвижимости”, ст. 164 ГК РФ “Государственная регистрация сделок”, а также Федерального закона от 21 июля 1997 г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.
Договор аренды подлежит регистрации органами юстиции в Едином государственном реестре прав. Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.
Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов. Последние содержат данные о принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества; о правообладателях; о регистрируемом праве и заявителях; выданных свидетельствах о государственной регистрации прав; выписках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных документах.
В соответствии со ст. 13 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:
— прием документов, необходимых для государственной регистрации прав, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации. Постановлением Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. № 248 “Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах” размер платы за регистрацию для физических лиц составляет 3-кратный минимальный размер оплаты труда, для юридических лиц — 50-кратный минимальный размер оплаты труда;
— правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
— установление отсутствия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
— внесение записей в Единый государственный реестр прав;
— совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
Форма свидетельств и специальной надписи установлена Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 “Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.
Как правило, договор аренды земельного участка заключается на определенный срок. Следует заметить, что относительно сроков аренды земельное законодательство пока не определилось. После отмены ст. 13 ЗК РФ, устанавливающей условия аренды, в том числе ее сроки, на федеральном уровне какие- либо нормы, регулирующие данный вопрос, не принимались.
Земельное законодательство предоставляет арендатору те же права, что и собственнику, за изъятием некоторых случаев, а именно:
— самостоятельно хозяйствовать на земле;
— использовать общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья и водные объекты;
— возводить жилье, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения;
— проводить мелиоративных работы;
— строить пруды и иные водоемы;
— участвовать в решении вопроса мелиорации земель.
Возникает вопрос: должен ли арендатор информировать арендодателя о совершении им действий, право на которые он имеет по договору? Земельный кодекс требует от арендатора возведения построек и вообще ведения любого строительства с согласия арендодателя (ст. 53 ЗК РФ).
К правам арендатора относится также право на возмещение убытков и (или) расторжение договора, вызванных задержкой предоставления земельного участка (ч. 3 ст. 611 ГК РФ). Для арендодателя в данном случае наступает ответственность за неисполнение обязательств по договору по гражданскому законодательству.
На основании ст. 612 ГК РФ в случае обнаружения недостатков арендованного имущества (например, наличие зараженных земель) арендатор вправе по своему выбору:
— потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения этих недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;
— удержать сумму понесенных расходов, связанных с устранением данных недостатков, из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя:
— потребовать досрочного расторжения договора.
Гражданский кодекс помимо названных предоставляет арендатору следующие права:
— с согласия собственника сдавать арендованное имущество в субаренду (ч. 2 ст. 615, ст. 618 ГК РФ);
— предоставлять свои права и обязанности по аренде имущества другому лицу (перенаем);
— предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;
— отдавать арендные права в залог.
В соответствии со ст. 613 ГК РФ за арендатором сохраняются все права по договору аренды в случае перехода права собственности на земельный участок другому лицу.
Так же как и права, обязанности арендатора можно разделить на обязанности по исполнению договора и обязанности по использованию земли. Те и другие обязанности могут совпадать1.
В части исполнения условий договора на арендаторе лежат следующие обязанности:
— своевременное внесение платы за пользование земельным участком (ст. 614 ГК РФ);
— использование земли в соответствии с договором (ст. 615 ГК РФ);
— поддержание земельного имущества в надлежащем состоянии, несение расходов на поддержание его в этом состоянии, если иное не установлено законом или договором аренды (ст. 616 ГК РФ).
Что касается использования земли, то в соответствии со ст. 53 ЗК РФ арендатор несет те же обязанности, что и собственник, владелец и пользователь. Единственное отличие от собственника — это то, что последний должен своевременно предоставлять в соответствующую администрацию установленные законом сведения, которые, в свою очередь, арендатор передает собственнику.
Внесение арендной платы — одна из существенных обязанностей арендатора. В соответствии со ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.
На основании ГК РФ арендная плата может устанавливаться в целом за весь земельный участок или за каждое угодье в отдельности в виде:
— определенных в твердой валюте платежей, вносимых периодически или единовременно;
— установленной доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества;
— предоставления арендатором определенных услуг;
— передачи арендатором собственнику обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
— возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Указанными формами оплаты перечень не исчерпывается: на основании закона стороны договора могут устанавливать арендную плату в виде сочетания приведенных форм оплаты или установить свою собственную форму.
Каковы же права арендодателя?
На основании ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе расторгнуть договор досрочно, если арендатор:
— пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора или назначения земельного участка либо с неоднократными нарушениями;
— существенно ухудшает качество земель;
— более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату.
Арендодатель имеет право потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения последним сроков внесения, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (ст. 614 ГК РФ).
Договором аренды могут быть установлены также условия расторжения договора по инициативе арендодателя в соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ, т. е. при существенном нарушении договора другой стороной. Что считается существенным нарушением договора? Это нарушение, влекущее для другой стороны ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Значит, арендодатель может настаивать на включение в договор условий, при которых он вправе расторгнуть договор аренды досрочно, если он предвидит и хочет предотвратить возможные существенные нарушения арендатором условий договора. Перечень этих условий зависит от содержания конкретного договора.
В то же время закон требует, чтобы арендодатель, прежде чем он досрочно расторгнет договор, направил арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ).
Гражданский кодекс не упоминает о праве арендодателя распорядиться арендованным земельным участком, т. е. продать, обменять, подарить, заложить его и т. д., но это право принадлежит ему как собственнику имущества и с передачей земли в аренду не прекращается. Единственное, что еще раз следует заметить, что права арендатора при переходе права собственности к другому лицу остаются неизменными, что и гарантирует Гражданский кодекс (ст.617).
Другой документ — утвержденный Договор аренды сельскохозяйственных земель — закрепляет за арендодателем следующие права:
— осуществлять контроль за использованием и охраной земель арендатором;
— досрочно прекращать право аренды при нерациональном использовании земли не по целевому назначению, а также способами, приводящими к ее порче, при переводе арендатором ценных сельхозугодий в менее ценные;
— требовать возмещения убытков, причиненных ухудшением качества земель и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности арендатора;
— изменять по согласованию с арендатором размер арендной платы в случаях изменения цен на материально-технические ресурсы, продукцию, но не чаще чем один раз в два года;
— участвовать в приемке в эксплуатацию мелиорированных, рекультивированных, улучшенных земель, защитных лесонасаждений, противоэрозийных и других объектов, сооружаемых на сданных в аренду землях. По договору собственник может иметь и другие права.
На основании ГК РФ арендодатель обязан:
— передать арендатору земельный участок в сроки и в состоянии, которые соответствуют условиям договора и назначению земельного участка. Земельный участок передается вместе со всеми принадлежностями, необходимыми для его использования. В том случае, если земельный участок и принадлежности сопровождают определенные документы, последние также должны быть переданы арендатору;
— предупредить арендатора о правах третьих лиц на участок.
Если арендодатель — государственный или муниципальный
орган, то он обязан:
— передать арендатору землю в состоянии, соответствующем условиям договора по площади угодий и качеству, указанным в приложении к договору;
— содействовать по заявкам арендатора выполнению необходимых работ по землеустройству;
— в случае смерти арендатора до истечения срока аренды перезаключить договор аренды с одним из его наследников при его согласии стать арендатором;
— возмещать по истечении срока аренды полностью или частично расходы по освоению земель и улучшению качества сельскохозяйственных угодий, понесенных арендатором.
Гражданский кодекс предусматривает ответственность арендодателя и в других случаях, кроме тех, что мы перечислили в связи с правами арендатора. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал о них (ст. 612 ГК РФ). В то же время арендодатель не несет ответственности за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору либо должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества.
Основанием прекращения отношений аренды земельного участка является окончание срока аренды. С его истечением прекращаются и обязательства по договору — земельный участок возвращается во владение и пользование собственника, а арендатор перестает владеть и пользоваться им. Другой вариант — договор перезаключается с тем же арендатором.
Однако арендные отношения могут закончиться и досрочно. Основания для этого предусматривает гражданское и земельное законодательство. В соответствии с земельным законодательством основанием прекращения права аренды является:
— взаимное волеизъявление сторон;
— смерть собственника и отсутствие правопреемника;
— смерть арендатора и отсутствие наследника, желающего воспользоваться преимущественным правом аренды;
— невыполнение арендатором обязательств, предусмотренных договором аренды;
— выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд.
Выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд как основание прекращения обязательственных прав применяется также и при прекращении вещных прав на землю.
В соответствии с действующим законодательством земельный участок может быть изъят для государственных и муниципальных нужд, а также ввиду ненадлежащего использования.
Для государственных и муниципальных нужд земельный участок может быть изъят путем выкупа его Российской Федерацией, субъектом РФ или муниципальным образованием по решению органа исполнительной власти. Собственник должен быть уведомлен об изъятии за год, а также о дате регистрации. В выкупную цену включаются:
— рыночная стоимость участка и находящегося на нем недвижимого имущества;
— убытки, причиненные собственнику, включая упущенную выгоду и убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами.
По соглашению с собственником ему может быть предоставлен другой участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Если соглашение не достигнуто, то орган, принявший решение об изъятии, предъявляет иск о выкупе участка в суд (не позднее двух лет с момента уведомления об изъятии). Собственник подлежащего изъятию участка владеет, пользуется и распоряжается участком до достижения соглашения о выкупе его (до принятия решения судом).
Изъятие участка ввиду ненадлежащего использования может иметь место, если грубо нарушаются правила рационального использования земли, что приводит к снижению плодородия и ухудшению экологической обстановки. Если участок предназначается для сельскохозяйственного производства либо жилищного строительства и не используется для этой цели в течение трех лет (если иной срок не установлен законом), он может быть изъят у собственника. При письменном согласии собственника участок продается с публичных торгов. При несогласии собственника с решением об изъятии, орган, принявший решение об изъятии, может предъявить требование о продаже участка через суд.
Защита права собственности и других вещных прав осуществляется в рамках гражданско-правовой защиты. Каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом (ст. 45 Конституции РФ).
В зависимости от вида посягательства на права собственника можно выделить следующие способы защиты: вещно-правовые, обязательственно-правовые и иные способы защиты.
Основным из них является вещно-правовой способ, который реализуется путем предъявления виндикационного иска, негаторного иска, а также возмещением ущерба, включая упущенную выгоду1.
Виндикационный иск (ст. 301 ГК РФ) — иск собственника к незаконно владеющему лицу об изъятии имущества в натуре. Объектом иска является определенное спорное имущество, сохранившееся в натуре. Истцом выступает собственник или титульный владелец, утративший владение. Ответчиком является владелец имущества, незаконность владения которого предстоит доказывать.
Негаторный иск (ст. 304 ГК РФ) — иск об устранении препятствий в осуществлении прав собственности, не связанных с лишением владения, т. е. иск о прекращении таких нарушений, которые хотя и не соединены с лишением собственника владения имуществом, однако мешают ему в реализации других правомочий собственника. Объектом иска является устранение длящегося правонарушения. Истцом будет являться собственник, а также титульный владелец (ст. 305 ГК РФ). Ответчиком станет лицо, которое своим противоправным поведением создает препятствия, мешающие осуществлению прав собственности.
В соответствии с Положением о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства, утвержденным постановлением Правительства РФ от 28 января 1993 г. № 77, устанавливается порядок возмещения всем землепользователям убытков (включая упущенную выгоду), причиняемых изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением их права или ухудшением качества земель, а также потерь сельскохозяйственного производства.
Возмещению подлежит стоимость:
— жилых домов, объектов культурно-бытового назначения, производственных и иных зданий и сооружений или расходы по переносу их на новое место;
— завершенного производства (вспашки, внесения удобрений, посева и других работ);
— плодово-ягодных, защитных и иных выращенных хозяйством многолетних насаждений;
— урожая сельскохозяйственных культур, а также другие убытки землепользователей, связанные с изъятием земельных участков или временным занятием их.
Библиографический список
Конституция Российской Федерации. М., 1993. Ст. 36.
Закон РСФСР от 22 ноября 1990 г. “О крестьянском (фермерском) хозяйстве” // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1990. № 26. Ст. 324; 1991. № 1. Ст. 5.
Земельный кодекс РСФСР от 25 апреля 1991 г. // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1991. № 22. Ст. 768.
Закон РСФСР от 11 октября 1991 г. “О плате за землю” // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1991. № 44. Ст. 1224; 1992. № 10. Ст. 469; № 34. Ст. 1976; Собрание законодательства РФ. 1994. № 16. Ст. 1860; 1998. № 1. Ст. 5.
Закон РФ от 23 декабря 1992 г. “О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства” //Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РФ. 1993. № 1. Ст. 26.
Гражданский кодекс Российской Федерации. М.: Спарк, 1996. Ч. 1, 2. Ст. ст. 216—277.
Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации. Утверждена Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2284 // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1994. № 1. Ст. 2.
Постановление Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. № 86 “О порядке реорганизации колхозов и совхозов” // Собрание постановлений РСФСР. 1992. № 1. Ст. 9.
Положение о реорганизации колхозов и совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий. Утверждено постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. № 708 // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1992. № 12. Ст. 931.
Ерофеев Б. В. Земельное право: Учебник для вузов / Под ред. акад. Г. В. Чубукова. М.: Новый Юрист, 1998. 544 с.
Земельное право России: Учебник. М.: Былина, 1997. 408 с.
Земельное право России: Учебник по специальности “Правоведение” / Под ред. В. В. Петрова. М.: Зерцало, 1997. 300 с.
Земельное право: Учебник для вузов / Под ред. С. А. Боголюбова. М.: Норма-Инфра, 1999. 400 с.
|
|